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不動産の生前贈与のメリット・デメリット【徹底解説】

最終更新日:2023/03/12

不動産の生前贈与をするメリット

相続税を節税や贈与税を抑えられる可能性がある

不動産の生前贈与を行うメリット１つ目は、「相続税を節税できる可能性がある」ということです。
理由は、事前に生前贈与として不動産を贈与することで、相続財産のうち、不動産の評価額分を減らすことができるからです。

親子間なら2500万円控除の適用を受けられる

相続時精算課税の制度とは、原則として60歳以上の父母または祖父母などから、18歳（注1）以上の子または孫などに対し、財産を贈与した場合において選択できる贈与税の制度です。

この制度を選択する場合には、贈与を受けた年の翌年の2月1日から3月15日の間に一定の書類を添付した贈与税の申告書を提出する必要があります。

贈与した場合に、贈与税の計算上、累計2500万円まで特別控除を受けられる制度で、贈与者が死亡して相続が発生した場合、贈与した金額をすべて贈与者（被相続人）の相続財産に加算し、相続税を計算します。

つまり、贈与税と相続税を精算する課税方法です。

参考：No.4103 相続時精算課税の選択｜国税庁

マイホームを売った時に3000万円控除の適用を受けられる

生前贈与を受けたのち、不動産を売却する場合、不動産の譲渡所得に対する3000万円の控除の適用を受けられる可能性があります。

3000万円控除の特例とは、居住用として利用していた不動産を売却した際に得た譲渡所得から最高3000万円が控除される特例です。

参考：No.3302 マイホームを売ったときの特例｜国税庁

夫婦間の贈与なら最高2,000万円の配偶者控除の適用を受けられる

夫婦間の贈与の場合は、配偶者控除の適用を受けられる可能性があります。

居住用不動産の配偶者控除とは、夫婦の間で居住用の不動産あるいはその購入資金の贈与があった場合、基礎控除額110万円に加えて最高2000万円まで控除できる制度です。

参考：No.4452 夫婦の間で居住用の不動産を贈与したときの配偶者控除｜国税庁

贈与税がかからない（年間110万円以下）

暦年課税の制度を利用した生前贈与（暦年贈与）をすることで、贈与税の金額を抑えられます。

暦年課税とは、贈与として受け取った財産の価額が年間（1月1日～12月31日）で基礎控除額の110万円を超えない場合、贈与税がかからない制度です。

1年間で110万円以下の贈与であれば、贈与税の申告は必要ありません。

参考：No.4408 贈与税の計算と税率（暦年課税）｜国税庁

500万円～1,000万円までの住宅取得等資金の贈与が非課税

直系尊属から居住用住宅の購入や新築に関して贈与を受けた場合、贈与税が非課税となる特例があります（平成27年1月1日から令和5年12月31日までの間）。

直系尊属から住宅取得等資金の贈与を受けた場合の非課税制度とは、自身が居住する住宅を購入して直系尊属から贈与を受け、一定の要件にあてはまる場合、贈与された資金の一定額が非課税になる特例制度です。

参考：No.4508 直系尊属から住宅取得等資金の贈与を受けた場合の非課税｜国税庁

資金が必要なタイミングで財産の承継を行うことができる

生前贈与を行うことで、受贈者の必要なタイミングで財産の承継が可能です。
また、生前に贈与すれば贈与した資金を有効に活用しているか自分で確かめることができます。

たとえば、子どもが家を建てるためにまとまった資金が必要な場合や、孫が留学を予定している場合など、必要なタイミングで財産の承継を行うことが可能となるのです。
財産の承継を予定している人に資金が必要な場合は、生前贈与を検討してみましょう。

贈与者が決めた法定相続人以外の人に財産を承継できる

生前贈与は、贈与者が決めた財産を譲りたい人に財産を承継することができます。

生前贈与では贈与する人と財産を自由に決められるためです。
また、急病や事故などで思いがけず相続が発生し譲りたい人に財産を承継することができなくなってしまったといった事態を避けることも可能です。

相続人間のトラブルを回避し、自分が財産を譲りたい人に財産を確実に承継できるよう、生前贈与を検討してみましょう。

比較的短期間で不動産の贈与ができる

「不動産の贈与は比較的短期間で完了できる」ことです。

贈与者と受贈者が不動産の贈与契約を締結して、すぐに法務局で名義変更を行えば、およそ1ヶ月以内に手続きを終えることが可能です。

一方、生前対策をしなかった場合は、相続人全員で遺産分割協議を行う必要があり、名義変更を行うには戸籍謄本など必要な書類や準備物が多くなります。誰に渡すのかを決め、手続きも複雑になることを考えると、手続きが終わるまでの期間は明らかに長期化するでしょう。

以上のように相続手続きと生前贈与の期間を比較すると、生前贈与は短期間のうちに不動産を引き継ぐことができるため、相続人への負担軽減にも繋がるといえます。

不動産の生前贈与のデメリット

贈与税、その他の税金がかかる

１つ目は、贈与税やその他の税金がかかる点が挙げられます。

不動産を生前贈与すると、「贈与税」が課税されます。贈与税の控除制度を利用できない場合は高額な贈与税が課税されることになったり、贈与税の節税になっても以下の税金がかかります。

不動産を取得したことにかかる不動産取得税
不動産取得税 ＝ 不動産の価格（課税標準額） × 税率 – 特例
名義変更の手続きをするときにかかる登録免許税
登録免許税　 ＝ 固定資産税評価額　×　0.4％

これらの税金も、不動産の価値次第では数十万円から数百万円単位の金額になることがあるため、不動産の生前贈与を行う場合は、司法書士など専門家の力を借りて、節税効果が見合っているかを判断してもらう必要があるでしょう。

自身の判断で手続きを行ったものの、「結果的に無駄になってしまった」とならないためにも、きちんと確認をしてから進めるのが一番確実です。

名義変更や税申告の手続が煩雑

デメリットの２つ目は、各種手続きが煩雑であるということです。
生前贈与をした際によくあるのが、自分で手続きを進めようとしてみたものの、何度も修正が入るうちに嫌になってしまったり、面倒になったというケースです。
では実際に不動産の生前贈与には、どのような手続きが必要になるのか、それは以下の2つです。

(ア) 法務局での不動産の名義変更手続き

(イ) 税務署での贈与税に関する申告手続き

一見、少ないから自分でもすぐにできるのでは？とお考えの方も多いかと思いますが、上記の手続きは単なる書類の作成だけでなく、添付資料の収集など細かい作業が必要になります。

また、細かいチェックが行われるため、完璧な書類が作成されていないと、何度も修正や再提出が求められるため、スムーズに進めるためには司法書士に依頼するのが得策です。

生前贈与をスムーズに進めるためのポイント２つ

計画的な手続きを

ここまで、メリットとデメリットをお伝えしましたが、全てにおいて共通しているのは、生前贈与を行うにも「ある程度の期間確保と手続きの段階を踏むことが必要である」という点です。

何かあってからでは、時間や行動に制限がかかってしまう可能性もあるため、早めに計画を立て、行動することが重要です。

司法書士の力を借りる

計画を立て、動き始めたら、専門家の力を借りましょう。

今、不動産の生前贈与を考えている方の中には、贈与をしない方が良い方もいらっしゃるかもしれません。
やみくもにご自身で判断し、手続きを行ってからでは、時間も労力もかかってしまいます。

スムーズに進めるためにも、現状の把握とその後の手続きにおいて、何が一番良いのかを知るためにも、一度司法書士へ相談してみてはいかがでしょうか。

皆さまは生前対策について、『うまくは言えないけどなんとなく不安』といった気持ちや悩みをお持ちではありませんか？

生前手続きはほとんどの方にとって初めてのご経験のため不安になって当然です。

生前対策をしておかなかったために、とても仲が良かった家族がバラバラになってしまうケースもよくあります。それは本当に悲しいことだと思います。

まずは当相談室にご相談いただき、私どもと先々の見通しを立て一緒に不安を解消していきませんか。

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